A lo largo de los años surgen problemas una vez se empieza a formar una comunidad de vecinos. Las soluciones se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue reformada en la Ley 8/2013. Es necesario consultarla tanto para resolver problemas en comunidades de vecinos como para acudir a los tribunales. Consultando a una serie de expertos, se pueden dar respuesta a estas cuestiones:
La siguiente guía presentada se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal.
Contenidos de la página
- 1 1. ¿Qué se hace con los vecinos morosos?:
- 2 2. Ruidos, fiestas y conductas molestas:
- 3 3. ¿Estoy obligado a pagar todas las obras de la comunidad?:
- 4 4. ¿Si estoy en paro, ¿debo pagar las derramas extraordinarias?:
- 5 5. Alquilar elementos comunes del edificio:
- 6 6. ¿Quién paga las obras de accesibilidad?:
- 7 7. El ascensor:
- 8 8. La presidencia:
- 9 9. La figura del administrador:
- 10 10. Usar dos vehículos en una plaza de garaje:
- 11 11. Cámaras de seguridad o videovigilancia:
1. ¿Qué se hace con los vecinos morosos?:
Cuando un miembro de la comunidad de propietarios no cumple con los pagos de las cuotas de
participación ordinarias o las derramas extraordinarias, debidamente aprobadas y exigibles,
tras un mes de impago, se puede empezar actuar. Al igual que ante un inquilino moroso, en un
principio, es recomendable avisarle en persona de forma amistosa. Si no resulta efectivo, se
debe enviar un aviso de requerimiento de pago y notificación de deuda mediante un burofax,
como recomiendan desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).
Si el moroso sigue sin hacer caso, la Junta de Propietarios debe acordar una mayoría simple
para liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio rápido
para reclamar la deuda. Estos acuerdos se tendrán que comunicar a todos los vecinos. Si a pesar
del juicio no paga, se podría iniciar un proceso embargo de la vivienda.
2. Ruidos, fiestas y conductas molestas:
El ruido siempre suele ser un problema común en el edificio y es el segundo asunto que más
quejas tienen en las comunidades de propietarios. Cuando la vía del diálogo no funciona, se
debe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento
correspondiente en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a
actividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una
mascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.
«Se trata de actividades molestas e insalubres que debe conocer el presidente de la comunidad
para que éste aperciba por escrito al propietario de su cese», afirma Patricia Briones, abogada
y asesora jurídica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. «Si, pese a
ello, el vecino persiste en su conducta, la comunidad podrá adoptar el acuerdo por mayoría
simple de entablar una acción de cesación contra él (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podrá
hacerlo individualmente cada propietario», añade.
3. ¿Estoy obligado a pagar todas las obras de la comunidad?:
A la hora de hacer obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, como cambiar las
bajantes o mejorar las instalaciones, o aquellas ordenadas de la Administración municipal,
todos los propietarios tendrán la obligación de pagarlas según su cuota de participación, como
establece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), según señala Guzmán López y
Miguel, abogado, especialista en derecho urbanístico e inmobiliario de Adarve Abogados. La
Junta determinará la distribución de la derrama pertinente y los términos de su abono.
Un vecino no podrá dejar de pagar dichas obras, excepto, cuando «los acuerdos de la Junta de
Propietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios,
cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
uno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho». También
podrán impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los
que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No podrán
hacerlo los vecinos morosos.
3.1 ¿Cuánto se paga?:
Esta cuantía deberá quedar recogida en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Y dependerá de las instalaciones y gastos que tenga el terreno. Hay comunidades que cuestan
50 euros y otras que se van hasta los 600. La piscina, el jardín o las zonas comunes son
instalaciones que repercutirán en el coste de mantenimiento de la finca.
3.2 ¿Todos los vecinos pagan lo mismo?:
No todos los vecinos tendrán que abonar la misma cantidad. El gasto se divide en función de
la cuota de participación de cada una de las viviendas que viene fijada en la Escritura de
división horizontal, afirman desde Legálitas. Eso sí, todos los propietarios deberán abonar una
cantidad. Estos gastos tienen en cuenta la superficie ocupada, el emplazamiento interior o
exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
4. ¿Si estoy en paro, ¿debo pagar las derramas extraordinarias?:
De nuevo, la LPH impone contribuir en los gastos extraordinarios para asuntos que se aprueben
con mayoría en la junta general. Para aquellas mejoras que un vecino muestre oposición o no
sean necesarias, es posible que si finalmente se llevan a cabo, no sea vea obligado a pagarlas
pero tampoco las podrá usar. Si uno de los vecinos está en paro, López señala que en la LPH no
se prevé legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la vía
judicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.
«En esa situación, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad
para tratar de obtener una quita o reducir la cuota y/o alargar el periodo de abono de lo
adeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado par su posterior abono-. En
todo caso, dependerá de la Junta de la Comunidad el aceptar o no dicha propuesta de negociación,
y plan de pagos con quita y espera», explican desde Adarve Abogados.
5. Alquilar elementos comunes del edificio:
La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden
permitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que
lanzar la propuesta en el orden del día para que posteriormente se someta a votación por la
Comunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participación,
el presidente o administrador de fincas tendrá autorización para arrendarlo, en base a unas
condiciones o límites mínimos, como un precio mínimo y plazo máximo usualmente.
No obstante, López y Miguel advierte que estas ganancias para la Comunidad solo podrán
destinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, según los
presupuestos. «Dichos ingresos de alquiler no se ‘reparten’ entre los vecinos, pues una
Comunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios», asegura el abogado.
6. ¿Quién paga las obras de accesibilidad?:
Las obras para que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con discapacidad
o movilidad reducida actualmente son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta,
según el artículo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalación de rampas, de ascensores
o de otros dispositivos mecánicos y electrónicos. «No se requiere votar un acuerdo y la
Comunidad deberá sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos
comunes», recuerda Guzmán López y Miguel, añade que aunque las obras superen estos 12
mensualidades, la comunidad seguirán estando obligada a pagar todos los gastos.
7. El ascensor:
A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la
Comunidad establecer un ascensor por votación mayoritaria de propietarios que representen a
mayoría de cuotas de participación, costeando esta toda la obra. Si en algún caso, esta
propuesta no obtuviera el respaldo de la mayoría de la comunidad de propietarios, seguiría
siendo obligatoria si hubiera algún propietario con alguna minusvalía o tuviera un porcentaje
alto de movilidad reducida, pues se convertiría en una obra de accesibilidad.
Existen casos en que los estatutos de la Comunidad exoneraran de su pago a los propietarios de
los bajos o los locales de negocio en la planta baja, así como de los gastos de mantenimiento
y conservación. Para oponerse, deben decirlo por escrito en la Junta de Propietarios en un
plazo de 30 días naturales, y, posteriormente, en un plazo de 3 meses desde la adopción del
acuerdo para impugnarlo en los tribunales.
8. La presidencia:
Existen comunidades de propietarios donde los estatutos establecen que el cargo de presidencia
rote cada año y ningún propietario pueda negarse a ejercer sus funciones, reguladas en el
artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Como establece la norma, «el presidente
será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno
rotatorio o sorteo». En un principio, será obligatorio y el propietario solo podrá renunciar a
su cargo solicitando su relevo a un juez dentro del mes siguiente a su acceso al puesto,
invocando las razones que le asistan para ello, como en caso de enfermedad, de imposibilidad
material, de vivir en otra localidad, etc.
9. La figura del administrador:
No es obligatorio, aunque sí es recomendable contratar a una administrador de fincas colegiado
para realizar las tareas de gestión de los asuntos y las cuentas de la Comunidad. No obstante,
la LPH señala que la figura del administrador dentro de los órganos de gobierno puede ejercerla
un profesional, el presidente de la comunidad o cualquier propietario con la cualificación
suficiente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad.
Muchos propietarios prefieren no contratar a un profesional para ahorrarse honorarios, no
obstante, es necesaria un gestión eficaz y seria para que no haya malversación los fondos.
Por eso, lo importante es que la junta esté al tanto de la labor del administrador elegido.
El buen funcionamiento de la comunidad es una forma de darle respuesta a esta cuestión.
No obstante, el administrador ya sea por las funciones enumeradas en el art. 20 de la LPH o
por las pactadas mediante el contrato suscrito con la comunidad está obligado al cumplimiento
de las mismas. Los honorarios serán los que libremente pacten la comunidad y el administrador.
10. Usar dos vehículos en una plaza de garaje:
Muchos propietarios tienen la duda de si pueden aparcar el coche y la moto en la misma plaza,
si con ello no molestan ni ocupan otras plazas. «No existe normativa estatal o autonómica que
lo prohíba por lo que deberá acudirse a la normativa municipal», apuntan desde CAF Madrid.
Por ejemplo, en Madrid capital está prohibido el estacionamiento de más de un vehículo por
plaza, aunque las dimensiones de la plaza lo permitan, salvo que la licencia de la plaza así
lo permita. Fuera de Madrid capital, habrá que consultarlo en el departamento de urbanismo del
municipio donde esté la casa.
11. Cámaras de seguridad o videovigilancia:
Debido a los robos y a las acciones maleantes de la gente, la comunidad de vecinos quiere instalarlas. Para aprobar su
instalación, se necesitará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que equivalgan a las tres quintas partes de las cuotas de participación, según el
art. 17.3 LPH. No obstante, hay mucha rigurosidad en cuanto a su uso y al respeto de la
privacidad. La Ley 5/2014 de Seguridad Privada regula en su art. 42 los requisitos de estos
servicios de videovigilancia, como por ejemplo, el de no usarse cámaras o videocámaras con
fines de seguridad privada para tomar imágenes y sonidos de vías y espacios públicos sin la
autorización administrativa del órgano competente; o la obligación de solo tomarse «imágenes
parciales» y «limitadas» de vías públicas cuando resulte imprescindible para la finalidad de
vigilancia. También se tendrá la obligación de respetar la normativa en materia de protección
de datos de carácter personal y el responsable del fichero de datos los principios incluidos
en ella. La conservación de estas imágenes se conservarán por tiempo imprescindible para la
satisfacción de la finalidad para las que se recabaron y en otros casos se someterán a la
legislación específica.
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