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<\/p>\nA lo largo de los a\u00f1os surgen problemas una vez se empieza a formar una comunidad de vecinos. Las soluciones se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal, que fue reformada en la Ley 8\/2013. Es necesario consultarla tanto para resolver problemas en comunidades de vecinos como para acudir a los tribunales. Consultando a una serie de expertos, se pueden dar respuesta a estas cuestiones:<\/p>\n
La siguiente gu\u00eda presentada se dirimen en base a la Ley de Propiedad Horizontal.<\/p>\n
Cuando un miembro de la comunidad de propietarios no cumple con los pagos de las cuotas de
\nparticipaci\u00f3n ordinarias o las derramas extraordinarias, debidamente aprobadas y exigibles,
\ntras un mes de impago, se puede empezar actuar. Al igual que ante un inquilino moroso, en un
\nprincipio, es recomendable avisarle en persona de forma amistosa. Si no resulta efectivo, se
\ndebe enviar un aviso de requerimiento de pago y notificaci\u00f3n de deuda mediante un burofax,
\ncomo recomiendan desde la Organizaci\u00f3n de Consumidores y Usuarios (OCU).<\/p>\n
Si el moroso sigue sin hacer caso, la Junta de Propietarios debe acordar una mayor\u00eda simple
\npara liquidar la deuda y autorizar al presidente a que comience un proceso monitorio r\u00e1pido
\npara reclamar la deuda. Estos acuerdos se tendr\u00e1n que comunicar a todos los vecinos. Si a pesar
\ndel juicio no paga, se podr\u00eda iniciar un proceso embargo de la vivienda.<\/p>\n
El ruido siempre suele ser un problema com\u00fan en el edificio y es el segundo asunto que m\u00e1s
\nquejas tienen en las comunidades de propietarios. Cuando la v\u00eda del di\u00e1logo no funciona, se
\ndebe acudir al presidente de la comunidad y solicitar el inicio del procedimiento
\ncorrespondiente en base al art\u00edculo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, relativo a
\nactividades molestas. Los mismos pasos se deben aplicar en caso de que un vecino tenga una
\nmascota que deje sus excrementos por las escaleras o no saque las basuras a la hora estipulada.<\/p>\n
\u00abSe trata de actividades molestas e insalubres que debe conocer el presidente de la comunidad
\npara que \u00e9ste aperciba por escrito al propietario de su cese\u00bb, afirma Patricia Briones, abogada
\ny asesora jur\u00eddica del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. \u00abSi, pese a
\nello, el vecino persiste en su conducta, la comunidad podr\u00e1 adoptar el acuerdo por mayor\u00eda
\nsimple de entablar una acci\u00f3n de cesaci\u00f3n contra \u00e9l (art. 7.2 LPH) y, en su defecto, podr\u00e1
\nhacerlo individualmente cada propietario\u00bb, a\u00f1ade.<\/p>\n
A la hora de hacer obras necesarias en las zonas comunes de la vivienda, como cambiar las
\nbajantes o mejorar las instalaciones, o aquellas ordenadas de la Administraci\u00f3n municipal,
\ntodos los propietarios tendr\u00e1n la obligaci\u00f3n de pagarlas seg\u00fan su cuota de participaci\u00f3n, como
\nestablece el art 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), seg\u00fan se\u00f1ala Guzm\u00e1n L\u00f3pez y
\nMiguel, abogado, especialista en derecho urban\u00edstico e inmobiliario de Adarve Abogados. La
\nJunta determinar\u00e1 la distribuci\u00f3n de la derrama pertinente y los t\u00e9rminos de su abono.<\/p>\n
Un vecino no podr\u00e1 dejar de pagar dichas obras, excepto, cuando \u00ablos acuerdos de la Junta de
\nPropietarios sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios,
\ncuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
\nuno o varios propietarios o cuando supongan un grave perjuicio para alg\u00fan propietario que no
\ntenga obligaci\u00f3n jur\u00eddica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho\u00bb. Tambi\u00e9n
\npodr\u00e1n impugnar los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes y los
\nque indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No podr\u00e1n
\nhacerlo los vecinos morosos.<\/p>\n
Esta cuant\u00eda deber\u00e1 quedar recogida en los estatutos de la comunidad de propietarios.
\nY depender\u00e1 de las instalaciones y gastos que tenga el terreno. Hay comunidades que cuestan
\n50 euros y otras que se van hasta los 600. La piscina, el jard\u00edn o las zonas comunes son
\ninstalaciones que repercutir\u00e1n en el coste de mantenimiento de la finca.<\/p>\n
No todos los vecinos tendr\u00e1n que abonar la misma cantidad. El gasto se divide en funci\u00f3n de
\nla cuota de participaci\u00f3n de cada una de las viviendas que viene fijada en la Escritura de
\ndivisi\u00f3n horizontal, afirman desde Leg\u00e1litas. Eso s\u00ed, todos los propietarios deber\u00e1n abonar una
\ncantidad. Estos gastos tienen en cuenta la superficie ocupada, el emplazamiento interior o
\nexterior, su situaci\u00f3n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los
\nservicios o elementos comunes.<\/p>\n
De nuevo, la LPH impone contribuir en los gastos extraordinarios para asuntos que se aprueben
\ncon mayor\u00eda en la junta general. Para aquellas mejoras que un vecino muestre oposici\u00f3n o no
\nsean necesarias, es posible que si finalmente se llevan a cabo, no sea vea obligado a pagarlas
\npero tampoco las podr\u00e1 usar. Si uno de los vecinos est\u00e1 en paro, L\u00f3pez se\u00f1ala que en la LPH no
\nse prev\u00e9 legalmente una forma de actuar, de modo que los vecinos pueden recurrir a la v\u00eda
\njudicial por no pagar las derramas, como si fuera un moroso.<\/p>\n
\u00abEn esa situaci\u00f3n, el vecino moroso puede tratar de negociar un plan de pagos con la Comunidad
\npara tratar de obtener una quita o reducir la cuota y\/o alargar el periodo de abono de lo
\nadeudado, o que se le conceda un plazo de carencia -impago pactado par su posterior abono-. En
\ntodo caso, depender\u00e1 de la Junta de la Comunidad el aceptar o no dicha propuesta de negociaci\u00f3n,
\ny plan de pagos con quita y espera\u00bb, explican desde Adarve Abogados.<\/p>\n
La casa del portero o la azotea para que las empresas coloquen publicidad o antenas pueden
\npermitir la entrada ingresos extra para todos los vecinos. Para conseguirlo primero hay que
\nlanzar la propuesta en el orden del d\u00eda para que posteriormente se someta a votaci\u00f3n por la
\nComunidad. Si finalmente se aprueba por las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n,
\nel presidente o administrador de fincas tendr\u00e1 autorizaci\u00f3n para arrendarlo, en base a unas
\ncondiciones o l\u00edmites m\u00ednimos, como un precio m\u00ednimo y plazo m\u00e1ximo usualmente.<\/p>\n
No obstante, L\u00f3pez y Miguel advierte que estas ganancias para la Comunidad solo podr\u00e1n
\ndestinarse al fondo de reserva o a reducir las cuotas ordinarias a los vecinos, seg\u00fan los
\npresupuestos. \u00abDichos ingresos de alquiler no se ‘reparten’ entre los vecinos, pues una
\nComunidad no es una sociedad mercantil que reparta beneficios\u00bb, asegura el abogado.<\/p>\n
Las obras para que un edificio de viviendas sea accesible para las personas con discapacidad
\no movilidad reducida actualmente son obligatorias, sin necesidad de votaciones en la Junta,
\nseg\u00fan el art\u00edculo 10.1 de la LPH. En ellas se incluyen la instalaci\u00f3n de rampas, de ascensores
\no de otros dispositivos mec\u00e1nicos y electr\u00f3nicos. \u00abNo se requiere votar un acuerdo y la
\nComunidad deber\u00e1 sufragar la obra que no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos
\ncomunes\u00bb, recuerda Guzm\u00e1n L\u00f3pez y Miguel, a\u00f1ade que aunque las obras superen estos 12
\nmensualidades, la comunidad seguir\u00e1n estando obligada a pagar todos los gastos.<\/p>\n
<\/p>\n
A la hora de instalar un ascensor, el proceso es muy similar. Puede acordarse por la
\nComunidad establecer un ascensor por votaci\u00f3n mayoritaria de propietarios que representen a
\nmayor\u00eda de cuotas de participaci\u00f3n, costeando esta toda la obra. Si en alg\u00fan caso, esta
\npropuesta no obtuviera el respaldo de la mayor\u00eda de la comunidad de propietarios, seguir\u00eda
\nsiendo obligatoria si hubiera alg\u00fan propietario con alguna minusval\u00eda o tuviera un porcentaje
\nalto de movilidad reducida, pues se convertir\u00eda en una obra de accesibilidad.<\/p>\n
Existen casos en que los estatutos de la Comunidad exoneraran de su pago a los propietarios de
\nlos bajos o los locales de negocio en la planta baja, as\u00ed como de los gastos de mantenimiento
\ny conservaci\u00f3n. Para oponerse, deben decirlo por escrito en la Junta de Propietarios en un
\nplazo de 30 d\u00edas naturales, y, posteriormente, en un plazo de 3 meses desde la adopci\u00f3n del
\nacuerdo para impugnarlo en los tribunales.<\/p>\n
Existen comunidades de propietarios donde los estatutos establecen que el cargo de presidencia
\nrote cada a\u00f1o y ning\u00fan propietario pueda negarse a ejercer sus funciones, reguladas en el
\nart\u00edculo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Como establece la norma, \u00abel presidente
\nser\u00e1 nombrado, entre los propietarios, mediante elecci\u00f3n o, subsidiariamente, mediante turno
\nrotatorio o sorteo\u00bb. En un principio, ser\u00e1 obligatorio y el propietario solo podr\u00e1 renunciar a
\nsu cargo solicitando su relevo a un juez dentro del mes siguiente a su acceso al puesto,
\ninvocando las razones que le asistan para ello, como en caso de enfermedad, de imposibilidad
\nmaterial, de vivir en otra localidad, etc.<\/p>\n
No es obligatorio, aunque s\u00ed es recomendable contratar a una administrador de fincas colegiado
\npara realizar las tareas de gesti\u00f3n de los asuntos y las cuentas de la Comunidad. No obstante,
\nla LPH se\u00f1ala que la figura del administrador dentro de los \u00f3rganos de gobierno puede ejercerla
\nun profesional, el presidente de la comunidad o cualquier propietario con la cualificaci\u00f3n
\nsuficiente, salvo que se establezca lo contrario en los estatutos de la Comunidad.<\/p>\n
Muchos propietarios prefieren no contratar a un profesional para ahorrarse honorarios, no
\nobstante, es necesaria un gesti\u00f3n eficaz y seria para que no haya malversaci\u00f3n los fondos.
\nPor eso, lo importante es que la junta est\u00e9 al tanto de la labor del administrador elegido.
\nEl buen funcionamiento de la comunidad es una forma de darle respuesta a esta cuesti\u00f3n.
\nNo obstante, el administrador ya sea por las funciones enumeradas en el art. 20 de la LPH o
\npor las pactadas mediante el contrato suscrito con la comunidad est\u00e1 obligado al cumplimiento
\nde las mismas. Los honorarios ser\u00e1n los que libremente pacten la comunidad y el administrador.<\/p>\n
Muchos propietarios tienen la duda de si pueden aparcar el coche y la moto en la misma plaza,
\nsi con ello no molestan ni ocupan otras plazas. \u00abNo existe normativa estatal o auton\u00f3mica que
\nlo proh\u00edba por lo que deber\u00e1 acudirse a la normativa municipal\u00bb, apuntan desde CAF Madrid.
\nPor ejemplo, en Madrid capital est\u00e1 prohibido el estacionamiento de m\u00e1s de un veh\u00edculo por
\nplaza, aunque las dimensiones de la plaza lo permitan, salvo que la licencia de la plaza as\u00ed
\nlo permita. Fuera de Madrid capital, habr\u00e1 que consultarlo en el departamento de urbanismo del
\nmunicipio donde est\u00e9 la casa.<\/p>\n
Debido a los robos y a las acciones maleantes de la gente, la comunidad de vecinos quiere instalarlas. Para aprobar su
\ninstalaci\u00f3n, se necesitar\u00e1 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
\npropietarios que equivalgan a las tres quintas partes de las cuotas de participaci\u00f3n, seg\u00fan el
\nart. 17.3 LPH. No obstante, hay mucha rigurosidad en cuanto a su uso y al respeto de la
\nprivacidad. La Ley 5\/2014 de Seguridad Privada regula en su art. 42 los requisitos de estos
\nservicios de videovigilancia, como por ejemplo, el de no usarse c\u00e1maras o videoc\u00e1maras con
\nfines de seguridad privada para tomar im\u00e1genes y sonidos de v\u00edas y espacios p\u00fablicos sin la
\nautorizaci\u00f3n administrativa del \u00f3rgano competente; o la obligaci\u00f3n de solo tomarse \u00abim\u00e1genes
\nparciales\u00bb y \u00ablimitadas\u00bb de v\u00edas p\u00fablicas cuando resulte imprescindible para la finalidad de
\nvigilancia. Tambi\u00e9n se tendr\u00e1 la obligaci\u00f3n de respetar la normativa en materia de protecci\u00f3n
\nde datos de car\u00e1cter personal y el responsable del fichero de datos los principios incluidos
\nen ella. La conservaci\u00f3n de estas im\u00e1genes se conservar\u00e1n por tiempo imprescindible para la
\nsatisfacci\u00f3n de la finalidad para las que se recabaron y en otros casos se someter\u00e1n a la
\nlegislaci\u00f3n espec\u00edfica.<\/p>\n
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